購屋要投資還是自住？專家8大分析一次說清楚

撰文 |好房網／林奇芬

日期 |2019年02月18日

分類 |退休理財

圖檔來源 |達志

常常有人問我「現在該不該買屋？」我總是回答說，「你買屋的目的是甚麼？自住、還是投資？」，若是為了自住，隨時都可以買屋；若是為了投資，主要是考量資金投報率。所以，該不該買屋，跟房地產景氣，不一定有直接關係，跟自身的需求關係大。

買屋投資　考量四大重點

如果買屋的目的是為了投資獲利，那麼現階段並不是太好的投資時點。

主要考量有幾個：

一，房價上漲與下跌的空間

自2011年啟動政策性打房、以及後續實價登錄、房地合一稅等措施後，台灣房地產市場進入降溫期，房市成交量萎縮，房價也呈現下跌趨勢。

展望未來，在餘屋量大、台灣人口結構高齡化、房屋自有率高等環境下，房市不容易有全面性大漲空間，比較偏重在個案與個別區域的表現。

二，房貸利率高低

通常房貸利率低，有利房市，房貸利率高，不利於房市。台灣目前房貸利率接近歷史低點，這部分有利於房市投資。

三，租金報酬率

房租報酬率越高，越有利於投資，房租報酬率低，則不利於房市投資。在高房價下，目前台北市租金報酬率僅約2.5%到3%左右，並不是特別吸引人，中南部可能略高一些。

不過，想要以收租為主，還要考慮房屋空置率問題，若無法順利出租，則報酬率會更低，此外還有房地產持有成本，例如稅負等。以目前租金報酬率來看，台灣房地產並沒有太大吸引力。

四，與其他投資工具相比的機會成本

若有其他投資工具，報酬率高於房地產投資報酬率，從機會成本考量，應該會選擇其他工具。

例如，台灣績優股票，股息殖利率可高於4%以上，若在股價低點買進，投資報酬率更高。又如許多國外債券、國外股票基金，報酬率也高於台灣房地產收益。

此外，其他投資工具流動性更好，資金更具靈活性。從以上幾點考量，目前僅有低利率一個利多，其他條件都無法支撐房地產的投資吸引力。

如果買屋的目的是自住，主要還是考慮負擔能力與居住需求，跟房市景氣好不好沒關係。主要考量重點有幾個：

一，自備款能力

不管是買預售屋，還是成屋，都需要先準備一筆自備款，目前大約需要房價總額的二到三成左右。例如，購屋總價1000萬，需要準備200到300萬元自備款。若沒有這筆資金，根本沒有購屋能力。

二，繳付房貸能力

大多數民眾都會辦理房貸，買屋前可先做試算。舉例來說，若房價1000萬元，貸款700萬元，利率2%，20年房貸，每月本息攤還金額35000元。若家庭月收入可達10萬元，則房貸支出佔收入比重35%，這是合理的比重。

若家庭月收入為8萬元，則房貸支出佔收入比重43.7%，則過為沉重。建議房貸佔家庭收入比重不要超過40%，這樣才不會排擠家庭其他支出，同時也可以因應利率上升的風險。

最好從房貸佔家庭收入比重，去回推試算購買的房屋總價，如此才能輕鬆的繳房貸。

三，房屋生活機能是否符合預期

蛋黃區的房價高，交通時間短，蛋白區的房價低，但需要較長通勤時間，購屋族必須在荷包與交通時間二者去做選擇，購買適合自己的住家。

除此之外，房屋周邊生活機能是否符合需求，例如有孩子的家庭，是否有適合的學校就讀，退休族是否鄰近公園、醫院，附近是否有市場、超市，方便生活採購等，都是需要考慮的條件。

四，房租與房貸差異的考量

因為房價高漲，以及租金相對比房貸支出輕鬆，許多人認為，買屋不如租屋。但若從長期儲蓄累積資產的角度來看，買屋更有利於資產累積。舉例來說，如果每月支付房租3萬元，這筆支出屬於消費，一年下來總消費支出36萬元。

但若是每月支付房貸3.5萬元，其中，每月利息支出是11000元，償還本金是24000元，一年下來，房貸利息支出13.2萬元，償還本金28.8萬元。換句話說，每年利息支出13.2萬元，比房租支出36萬元要低很多。

此外，隨著本金償還越多，每月利息支出持續降低，償還本金金額上揚，等於加速累積資產。因此，從累積資產的角度來看，買屋遠優於租屋。

綜合以上，如果買屋是為了自住，跟房地產景氣、房價上漲或下跌的關係不大，主要是自備款準備，以及每月繳款能力。而從長線角度來看，買屋有利於累積資產、降低房租支出。