恩典法律事務所創辦人蘇家宏日前在粉專分享，繼承房產有需多稅務需要處理，除了遺產稅、出售時的「房地合一稅」，還要每年必須繳納的「地價稅」與「房屋稅」。而其中最容易讓人不小心踩雷的，當屬2016年上路的「房地合一稅」。
很多人以為繼承房子之後，繳完遺產稅、房產過戶到自己名下了，「我賣掉就是自己的錢」，但實務上卻得考量這戶房產購入的時間，否則將被課徵高額的「房地合一稅」。
賣掉「繼承房」最怕誤踩「房地合一稅」地雷
蘇家宏指出，「房地合一稅」應該在房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起算30日內，自行依規定格式填寫申報書，向該管稽徵機關辦理，若未注意申報時機或錯報資料，可能被罰款。
要注意的是，子女繼承的房產，如果是被繼承人（父母）在2016年1月1日之後購買的房產，子女未來出售就適用房地合一稅。
但如果房產是在2015年12月31日以前購買，就不適用房地合一稅。未來子女出售房地，還是可以用舊制的公式計算售屋所得，並繳土地增值稅（增值稅起算點，是繼承當年），通常金額不會太高。
由於房地合一稅的計算是以【實際成交價額－取得成本－相關費用－土地漲價總數額＝課稅所得（稅基）】，繼承房地的取得成本將以公告價計算，所以繼承房地再出售，一定要注意持有期間，確認未來計算的稅率。
如果出售時可以適用「自用住宅」（持有並設籍滿6年），免稅額400萬元，超過部分稅率10％，是稅率最優惠的方法。
.png)
▲圖片取自財政部全球資訊網。
「自住優惠」享400萬免稅額＋10％稅率
換句話說，「你持有的時間越短，被課的稅就越重！」蘇家宏解釋，若拉長持有時間再賣出，就能降低適用的稅率。而如果住滿6年，就適用「自用住宅」優惠，不但有400萬元免稅額，超過部分也只要課徵10％優惠稅率。
舉例來說，王爸爸1999年買了一間位在3樓的公寓，2019年往生後，公寓就由獨子王先生繼承。王先生考量公寓老舊，翌年（2020年）決定賣掉公寓、換住電梯大樓。照理來說，王先生2020年賣掉父親留下的公寓，持有期間不到2年，應適用45％的房地合一稅率，但是因為公寓是王爸爸1999年所購入，因此把被繼承人持有時間合併計算21年，適用稅率降為15％。
而如果王先生跟爸爸持有舊公寓的時候都是「自住使用」，設籍且居住6年以上，那麼王先生出售公寓時還可以享有400萬元免稅額及10%稅率。
母親繼承房產，5年內跟著離世怎麼辦？
另外，過去也有案例指爸爸過世後，房產由媽媽繼承，但若媽媽幾年內就過世，兒女繼承後出售房產，恐怕會不適用房地合一稅相關優惠；但如果房產直接由兒女繼承，似乎又對媽媽沒有保障，難道沒有解方？
蘇家宏解釋，如果單純為了稅賦考量，房產直接由兒女繼承，的確會是最節約遺產稅的作法；但若要讓媽媽有保障、由媽媽先繼承的話，也有一個優惠的制度。
據《遺產及贈與稅法》第16條第10款規定：「被繼承人死亡前5年內，繼承之財產已納遺產稅者」可以不計入遺產總額。因此若媽媽先繼承爸爸的房子，在5年內也相繼過世的話，這間被接連發生繼承的不動產，就可以不課稅，
另外，據財政部2023年11月2日發布解釋，放寬個人交易因連續繼承（受遺贈）取得的房屋、土地（下稱房地），依房地合一所得稅制計算下列期間時，得將連續「各次」繼承（受遺贈）的被繼承人（遺贈人）持有期間合併計算。
財政部舉例說明，2013年1月爺爺買入A房地，2022年1月爺爺身故，由爸爸繼承，未料爸爸於2023年1月身故，由兒子繼承A房地並於同（2023）年11月出售。而適用的房地合一稅是這樣計算：
一、兒子持有A房地的期間得併計爺爺及爸爸的持有期間後，合計超過10年（2013年1月至2023年11月），適用稅率為15%。
二、如兒子、爸爸及爺爺持有A房地時都是自住使用，且兒子與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用過該自住優惠，兒子出售A房地還可以適用自住優惠，享有400萬元免稅額及10%稅率。
房地合一自住優惠3條件：
1、個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。
2、交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
3、個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。
就能享有課稅所得
●400萬元以內者➜免納所得稅
●超過400萬元者➜就超過部分按最低稅率10%課徵所得稅
還可以併用重購退稅優惠
