怎樣送房給子女才划算？
這天，事務所自動門叮咚一聲打了開，一陣明星花露水流洩的芬芳撲鼻而來，迎面是一個雍容華貴的老婦人，老婦人步履蹣跚但儀態端莊，說話緩慢但思緒清晰，感覺得出來老婦人非常的有教養，文化水平非常的高，老夫人姓貴，我都稱他為貴夫人。
貴夫人一進門招了招手，就像在自己家裡呼喚管家似的，非常自然，我拿著名片趨前請貴夫人稍坐，我去倒茶水。
我跟貴夫人面對面相視而坐，貴夫人喝了口茶不疾不徐的說：許代書，我跟我先生年輕的時候就上來台北工作，我們開了一間公司做點小生意，我跟我先生都很努力，那時候時機也好，我們有賺了一點錢，現在我跟我先生都老了，子女也漸漸大了，我跟先生想將我們名下的財產做個分配，趁我們還在世，子女還會看在我們份上的時候，提早做個規劃，避免我們走了，子女們為了財產的事情鬧得不愉快。
我們有3個子女，最大的在公家機關上班，老二在家裡公司幫忙，最小的兒子剛從國外畢業，學成歸國。原本我們在民國106年的時候，就有先過了一間房子給最小的兒子，結果小兒子做生意缺錢周轉也不跟我們說，前陣子自己糊里糊塗就把房子給賣了，房子便宜賣了還不打緊，結果稅金竟然要繳200多萬，過戶的時候明明就已經繳了不少稅金，怎麼還會有這麼多呢？
我先生氣得心臟病發住院了。唉，都怪我教子無方，讓許代書你看笑話了，本來家醜最好不要外揚，但我跟先生都認為事有蹊蹺，當初我們將房子過給小兒子的時候，想說我們兩個老有的是時間，所以沒找代書，都是我們自己辦的，沒想到竟栽了跟斗，許代書啊，我跟先生現在還是想將房產過戶給子女，麻煩你幫我規劃規劃，避免再發生這樣的事情，順便看看能不能省點稅金。
貴夫人的案例，是很典型的前面做的少，後面賠得多。因為貴夫人在民國106年時移轉不動產給小兒子，小兒子剛從國外回來，本身財力資歷不是很好，所以當初過戶的時候是直接用贈與的方式，再加上父母及當事人對於稅法沒有深入瞭解，以至於小兒子不知道，如果他取得父母贈與的不動產再出售時，會面臨什麼樣的問題？
貿然出售的情況下，就是面臨龐大的稅金壓力，也讓父母將不動產分配給子女的美意大打折扣，甚至付諸東流。那麼，父母想做資產規劃，提前分配，該怎麼做比較好？或者，分配時及分配後會遇到什麼的稅金呢？請借過，讓專業的來！
將不動產移轉給小孩，買賣好、還是贈與好？
二親等的買賣移轉是很常見的諮詢問題，但通常真的會辦的機率不高，最主要是因為稅金的問題。一般爸媽年輕的時候辛苦打拼，賺了一些錢買了一些不動產，總希望能提前安排將財產留給下一代，以避免日後的紛爭。
但往往因為年輕時持有不動產到現在，已經過了好久好久，期間土地公告現值漲價幅度驚人，造成土地增值稅非常非常重，再加上往往一般民眾都認為爸媽把房子過給兒女或兄弟姊妹之間的過戶應該相對簡單……，其實錯了，真的錯了，二親等的移轉比一般人想像的複雜很多，且聽我說來。
親戚之間不動產的移轉，首先要確認彼此的親等關係，因為如果是二親等的移轉與二親等以外的移轉，處理方式跟考量規劃的重點會完全不一樣。
親等的計算方式是這樣的：二親等是指從自己開始往上數，爸爸媽媽（一親等）到爺爺奶奶（二親等）；往下數，子女（一親等）到孫子女（二親等），往旁邊數，兄、弟、姊、妹（二親等），其他堂的、表的或乾的都不算在二親等內。
還有配偶跟自己是合在一起看的，所以配偶的爸爸、媽媽、爺爺、奶奶、兄弟姊妹，都屬於你的二親等內（配偶的子女應該不用我再說明了吧……）。而二親等之間的買賣移轉過戶，必須依遺贈稅法規定要送國稅局申報贈與稅，有沒有贈與稅是一回事，但規定就是要申報！
所以，問題就出在這裡，二親等過戶移轉有兩種方式，一是買賣，二是贈與。該用哪一種方式，簡單說，有急迫性想快速完成移轉過戶，不在乎稅金的，就可以直接選擇贈與。沒那麼趕著要過戶，想節省稅金的，可以選擇用買賣的方式。
接下來，我們再深入一點，這兩種方式各會是什麼樣的情形，以贈與來說，贈與的財產價值如果超過220萬元，多出的部分會被課贈與稅，而不動產贈與其價值的認定就是房屋評定現值以及土地公告現值，所以，如果你要贈與的不動產兩者相加沒超過220萬，那麼你就不會被課到贈與稅，可以直接用贈與的方式移轉。
贈與總額每年1月1日都會歸零重新計算，因此，有的親朋好友會教你如果贈與金額或價值超過220萬元，可以分次分批逐年贈與，將每一年的贈與總額控制在220萬元內，就可以避免被課徵贈與稅。原則上沒有錯，但如果事情可以這麼簡單的話，地政士這張牌就顯得沒有價值了。
分次贈與可以避免被課徵贈與稅，但同時要考量分次贈與的次數，因為你每一次贈與都要付代書費，辦一次也是萬把塊起跳，如果長輩已經退休了，想親力親為，不假手他人，並誓言斷了地政士財路，我也沒有任何意見。
再來，如果贈與人名下有2、3間不動產的話，分年贈與可能會有緩不濟急的情形。萬一贈與到一半，贈與人有什麼閃失的話，後續必須依繼承相關規定處理，有可能增加財產分配與繼承的難度，搞到子女之間產生糾紛、發生嫌隙，那就不好了。
最後，贈與移轉該繳的土增稅、契稅、規費等，也是按比例計算繳納，總額跟一次過戶是一樣的，甚至土增稅還有可能年年調漲，加總起來比一次過戶完成還多很多。綜合以上幾點做個結論，分次贈與不是不好或不行，而是必須考量周全、規劃完善再下定論。
另外，還有很重要的一點，以贈與取得的不動產取得的價值跟成本很低，將來在賣的時候獲利空間就會變得很大，可怕的是房地合一稅就會變得很重，這是贈與前一定要知道事情，因為過戶完成後是沒有補救措施的……。
舉個例來說，市價約800萬的房子，也許公告現值才200萬，以200萬贈與取得，將來在賣的時候就算只賣700萬，以房地和一計算方式是700萬減200萬，等於500萬，然後再扣除其他費用來計算稅金，再怎麼算，稅金都非常嚇人……。
稅金試算：贈與時公告現值200萬，將來賣700萬。700萬－200萬＝500萬
如果取得一年內賣出，稅率45％，成本700萬×5％＝35萬
稅金試算：700萬－200萬－35萬＝465萬×45％＝2,092,500元（應納稅額）
如果取得超過一年未滿二年賣出，稅率35％
稅金試算：700萬－200萬－35萬＝46萬×35％＝1,627,500元（應納稅額）
作者簡介_許哲瑝
經歷：永慶房屋業務主任、台銀保險代理人業務襄理、中興保全保全專員、世樺印刷廠裝訂組長、都市更新諮商師、危老重建推動師、中華民國不動產經紀人普考及格、中華民國地政士普考及格、昱森地政士事務所主辦代書
本文摘自財經傳訊 《連房仲都說讚！許代書教你從買賣到繼承的房地產大小事》
