不專業入場，只能被完全壓制
在我和朋友合資房地產時期，當時一起合作的3位朋友，每個人都各自擁有獨資的房子，看見別人的成就，我當然也想要擁有一間屬於自己的房子。記得是2006年下半年，友人介紹了一間21年的中古屋，憑藉著過去1、2年的經驗，我已經稍微懂一些投報率和物業管理知識，簡單作了評估並且也找了合作夥伴討論，因為是第一次自己買房，希望他們可以多給我一些建議。夥伴們很鼓勵我買房投資，雖然沒有看過房子，但從我口中的分析描述也認為是可行的，眾人一起跟我說：「衝吧！兄弟。」於是我便衝了，而且衝進去的第一步就撞個滿頭包還不自知。
原以為憑著自己的經歷和能言善道，應該可以在這一場沒有仲介，只有買賣雙方跟代書的交易中，順順利利地砍一個漂亮的價格，但萬萬沒料到這位60多歲的賣方可不是個簡單的人物，一見面開口就捧我：「年輕人啊！你怎麼這麼厲害，我在你這個年紀的時候都不知道在幹嘛，長得帥又會賺錢，不容易啊！了不起啊！」一連串的稱讚先是把你捧上最高點，當你對自己開始得意的時候，警覺性就已經被攻破了一個缺口，最後，他再下一個關鍵性的心錨：「你知道中和環狀線要通車了吧？」
「喔，對啊，有聽說。」為了掩飾自己功課做得不足，當時我只能連忙回應。
「果然是有做研究的，年輕人，你了不起喔，買這間房子一定會讓你大賺！」
我果然被環狀線給打中，礙於面子，雖然不甚了解這項工程但也不好意思詢問，在他們合力吹捧和環狀線的迷湯中，我速速地簽了合約，以為只要過個3、5年等環狀線開通，就能賣出獲利，結果環狀線在2011年才開始動工，直到9年後的2020年方正式通車，他竟然在14年前就跟我賣這個議題！
我是在後續幾年的修練中才發現，原來自己在第一次買房就遇到專業的老投資客，被狠狠賺一筆也是一個教訓。這也是為什麼我每次在上課時都會告訴學員：「當你沒做功課的時候，你可以被牽著鼻子走到難以想像的程度！」
錯估行情，狼狽至極
在沒搞懂房貸行情之前，我認為憑自己的信用評分加上房價應該可以貸到8成，結果一問之下，銀行對這間房子的可貸金額只有570萬，此時我才知道自己需要準備280萬！那能怎麼辦呢？約都簽好了，還是得想辦法在最短的時間內湊足這筆錢，以為自己人緣好、人脈廣，加上自己懂房地產，至少可以說服別人一起投資，現實卻大大的搧了我一巴掌。在朋友圈中問了一輪，竟然只有一個人願意借我，而金額也僅有10萬元！時間緊迫，此時的我，並無心做世事難料、人心涼薄的感嘆，畢竟大家都是辛辛苦苦賺著自己的每一分錢。我謝過那杯水車薪的10萬元，硬著頭皮回家跟3位姊姊開口，這是我最後一條路。慶幸的是，聽完我的敘述，大姊很快地拿出了100萬，二姊、三姊各拿出50萬給我，最終，還是親情解決了我的燃眉之急。
事實上，我手上並非沒有錢，只是大部分的資金都放入團隊中投資，無法隨意動用，且最主要的因素，是我自己也希望能夠趁著這個機會嘗試「零元買房」的投資方法。當初這個概念並非是從哪個管道得知，而是在研究房地產的過程，發現在貸款利率和投報率的計算中，「零元買房」似乎是有機會的，可惜我在第一步就錯估房價，完全打亂了這盤棋。但在後來自己和學員的幾次操作中，在自身條件和標的行情都配合的情況下，我們的確成功實現了「零元買房」這個概念。
第一次買房，從房子的貸款，加上姊姊們湊足200萬現金，以及二姊公務員身分辦了剩下的80萬信貸，終於如願交屋。這是我人生中第一次實現「零元買房」，只是過程相當的狼狽。
修樓大師養成計
買下的這間房子是民國74年的建案，總坪數32.45 坪，當時19年的中古屋平均要價大概是18萬，算下來總價應該落在584 萬，能夠買在一坪15萬以下的話才是真正的高手。房子內總共有8間套房，當年一間套房新裝潢大約是20萬，因此算上裝潢的金額160萬，最多就是開價744萬，然而，我整整花了850萬買了一個裝潢近10年的房子。
房屋總價 584萬（18萬ⅹ32.45坪）+ 全新裝潢 160萬（8間ⅹ20萬），合理總價 744萬
房屋總價 850萬（26萬ⅹ32.45坪）+ 10年老舊隔間，我買的總價 850萬
我足足以高出市價106萬的情況下，買了一間裝潢老舊的公寓。第一個獨資房子入手之後，不太敢告訴大家我買了多少錢，作為「自以為專業」的包租公，既然要做隔套，當然是要買低才有賺頭，買到高點就是失手，以這種價錢成交根本是抬不起頭。但在我真正擁有這間房子之後才知道，買貴才不是什麼大問題，買到一個讓你修到天荒地老的房子，才是走進深不見底的深淵。
1. 首先，就是可怕的鐵皮頂加！
20幾年前多數屋主會在頂樓加蓋房屋做分割出租，不外乎是鐵皮做屋頂，而鐵皮屋頂年久一定漏水，這是因為舊式鐵皮屋的防水技術，是將鎖上螺絲的鐵皮塗上一層瀝青防水，但瀝青經過風吹日曬必定會出現裂痕，接著就會脆化，然後就要重塗，重複的問題每隔幾年就會出現。我真心建議，無論是買屋自住還是投資，初學者千萬別碰頂加的房子，否則各種漏水問題真的會讓你修到天荒地老。
大太陽底下的鐵皮屋溫度極高，我幾次正中午陪著師傅，在大太陽底下看他修屋頂，60多歲的老人家，在沒什麼安全措施的情況下爬上高處，不免為他心驚膽跳，他卻總是不在意的說：「討一口飯吃，有工作還是要做啊！」他也很好心的建議我花個10多萬塊打掉重做，至少可以撐個5年以上，不必每隔幾個月就這樣貼貼補補，但我想既然撐久一點還是會有問題，何必花這筆錢，更何況10幾萬對當時資金緊缺的我可是一筆大錢。於是我選擇過著今天漏水明天補，這邊補完換那邊的包租公生活，為了這麼一個頂加漏水，我前前後後不知跑了多少趟。
2. 修好屋頂換地板
買房時若是遇到架高的木地板，尤其是頂樓加蓋的房間，務必要了解原因後再慎重考慮。當初在買房時，並不覺得這樓地板有什麼問題，某天房客在屋內突然踩了個空，才發現這架高的木地板下，根本就是水鄉澤國！
探查原因之後才知道，原來我們與隔壁樓的地板有高低落差，下雨時隔壁的水會流進我們這邊，直接滲到走廊地板再到房間底下。因為排水孔就在房間底下，前屋主處理的方式，是3個房間做架高木地板，直接眼不見為淨，但時間一久，排水孔被堵塞，支撐地板的木頭被泡軟泡爛，終於被房客踩破。我們才得以解開為什麼頂樓房間一堆蚊子的謎底，原來不是因為紗窗破損的問題，而是房間底下就養著一堆蚊子！
這次的問題比屋頂漏水還難解，我想不是簡單的修修補補就可以完成，因此特意找了B&X的師父來處理，心想他們一定比一般接臨時工的師傅專業。實際開工和師傅閒聊之後才知道，B&X或其他有品牌的維修師，其實也都是找外面的師傅合作，換上制服上門工作，品質一樣但會多收你一個服務費加發票錢，我又一個聰明反被聰明誤。幸運的是，我遇到的這位師傅相當有耐心，他是第一個這麼仔細教我防水知識的人，從他那邊我建立了很多防水知識和技巧。他告訴我，預防房屋淹水或漏水，最重要的就是斷水和導水設計。討論之後我認為這件事情一定要一次解決，於是便和房客協商，花了兩個月的時間將地板一次打掉全部重做，這次真的把10多萬元拿出去了！
3. 你永遠不知道問題又會從哪裡冒出來
某個颱風天夜裡一位房客來電，用一種近乎哀求的口氣對我說：「房東先生，你快來救救我們吧！房子大淹水了。」又淹！我冒著生命危險騎了半個多小時的車，衝上樓一看，我驚呆了⋯⋯窗戶旁的水是以各種大小水柱狀的方式噴進房間，慌亂中我只能跟著房客，拿水桶接水或暫時用布堵住，那幕景象我至今難忘。
颱風過後我立刻再找了修窗戶的師傅到現場，一查才發現這間房子的窗戶原始設計本來就有問題，窗戶與窗框之間無法密合。師傅說早期的房子幾乎都會有這種問題，照理來說不會太嚴重，但當初立窗就沒有裝好，所以除了沒辦法密合，再加上這間屋子三面採光，等於全是受風面，一到颱風天或雨勢強大的時候，就容易灌水進來，即使我請師傅用最快速便捷的方式處理這些問題，他也只能打矽利康封住一部分。當初在買房時房間都已有租客，屋主表示不方便打擾每一位房客，只給我看了幾間房，我真的太傻太天真，竟然在沒確認過房屋全部狀態的情況下買房子！
就是在這次的修窗過程中，我第一次仔細看過全部的窗戶，我很驚訝的發現，冷氣口旁的缺口，竟然都是只用膠帶黏起來！我以為貼珍珠板打矽利康已經是最簡便的方式，原來還有這麼偷工減料的做法，著實讓我大開了眼界。當然，師傅最後也建議我一勞永逸的方法，就是全部打掉重做，一個窗1萬多塊，加起來又差不多10多萬⋯⋯。買貴真的不是什麼大問題，不曉得到底要花多少修繕費的擔憂，才是令人苦惱的大事。
作者簡介_吳建賢（Cosmo）教練
26歲離開年薪破百萬的台積電，投入心靈成長教育機構，再投身創業的行列。【現任】 財富方舟學習平台創辦人、財富方舟總經理【專長】身心靈與財富整合、資源整合、創業系統、房地產投資
本文摘自大大創意出版《出擊吧！ 奪回你的人生主導權》
