「退休」是人生一大課題，退休後沒有收入，如何養老就成為最迫切的危機。高齡化及少子化衍生各項老年經濟安全議題，據勞保局統計，截至2023年8月，勞保老年年金平均給付金額僅1.9萬元，比現行基本工資（2萬6400元）還低；若以本國籍全時員工平均薪資4.8萬元、退休後所得替代率6成計算，每月也需近2.9萬元才能維持基本生活品質，顯見退休只靠勞保年金遠遠不足。
台灣住宅自有率78.6％，不少人有自住房產，對於缺乏收入以致現金不足應付生活、想向銀行貸款也十分困難的人來說，「以房養老」是可考慮的解決方案。
以陽明交通大學兼任教授彭懷恩為例，他為太太規畫了以房養老貸款，創造每月4萬元的退休現金流。「這是補充法定退休金不足的最佳選擇，不僅活化房產使用，也不用擔心對子女造成壓力。」談及當初申請的動機，彭懷恩感嘆「勞保退休保障真的太少」，他分享，太太投保勞保最高級距數10年，退休時卻驚覺老年年金每月只可領兩萬元。因此將名下房產設定抵押申辦以房養老，約定每月撥款2萬元，等於每月有4萬元可供花用。
▲以房養老貸款，為退休有房者提供另一種退休金來源選項。（圖／Getty）
以房養老不是房子送銀行
周轉金、利息掛帳 作法友善
備受彭懷恩推崇的「以房養老」，全稱為「不動產逆向抵押貸款」。年長者將自有不動產設定抵押給銀行，銀行在貸款契約存續期間內每月撥付貸款作為養老金，是老年生活保障的補充性措施。在高齡化、少子化推波助瀾下，以房養老截至2023年第三季，核貸件數已有7446件，金額達426億元。目前共15家銀行開辦以房養老業務，其中公股銀行合作金庫銀行、台灣土地銀行、華南商業銀行以及第一商業銀行合計市占逾9成。
民眾申辦以房養老時，除了比較基本貸款條件，還可參考其他權益。例如，土銀是唯一接受「夫妻共有房地」作為擔保品的銀行，且提供貸款金額未逾認定價5成者，利息在貸款期間可全數掛帳，到期再與本金一併結算。合庫則是在每月定額撥付的以房養老貸款金之外，首創「周轉金額度」，在貸款初期給予一定金額的限定用途周轉金授信額度，借款人在貸款存續期間內有醫療、購買輔具等資金需求時，可憑支出單據動用。
當然，把辛苦一輩子買來的房產在老年時進行抵押，不少人對此頗有疑慮，甚至可能遭子女反對。彭懷恩分析，父母申辦以房養老，等於自己創造退休現金流，不用倚靠孝親費，實則減輕子女壓力。他強調，未來父母離世，只要子女向銀行還清以房養老借款，仍可保有房屋所有權；或是由銀行拍賣房產後清償貸款，餘額會全數還給子女，「房子並不是就這樣送給銀行了。」
彭懷恩建議，以房養老適合「房屋現值逾1500萬元」者申辦，較能有效填補退休金不足問題；另外，擁有兩戶以上房產、單身無子女的民眾，也是推薦申辦的族群。他提醒，即使房屋價值高，也不一定要貸好貸滿，「畢竟還是借錢、需要還的⋯⋯。」他是評估搭配勞保年金之後，認為每月有四萬元已足夠，便只約定以房養老每月領取2萬元，30年屆期之後，與鑑價可貸金額仍有不小差距。
以房養老並非零風險，一是延壽風險，二為利率風險。針對延壽風險，銀行提供重新評估並延長貸款期限的服務，合庫進一步建議，借款人須保有良好信用，且避免對抵押房產進行物權變更。至於升息恐使月付金縮水，面對近年升息環境，土銀建議可利用其首創的「利息全數掛帳」方案，利息在貸款期間全數掛帳，每月領取金額固定，不受利率風險影響。
賣房養老最好交付信託
防親友借錢、詐騙風險
以房養老之外，靠房退休策略還有「留房養老」與「賣房養老」。「留房養老」指將房產出租，收取租金作為生活費來源，也稱「以租養老」。「賣房養老」則是將房產賣出換錢，自己租屋或入住養護機構。信託公會祕書長呂蕙容建議，使用此兩種策略最好搭配信託，「留房養老」可透過信託業者代為管理出租、收取租金後定期給付信託人，保障退休金流，同時省去管理的麻煩；「賣房養老」則最有必要交付信託，透過信託做資產配置、活化運用，更避免大筆資金被他人借走收不回，甚至被詐騙的風險。
