留下一筆保命資金
天有不測風雲，這句死板的成語卻充滿了古人的智慧，所以買房子一定要留些基本生活費，曾經有位學弟剛找到一份月薪5萬的薪水，就狠下心買了一台80幾萬的車子，結果剛買了車子之後，就因故離職不幹了；又有一位朋友剛升官，月薪變成7萬，夫妻兩人育有一子，馬上毫不考慮地買了一間1,500萬的房子，但隔沒幾個月，公司卻以營運不佳將其裁員，每個月的房屋貸款壓得他喘不過氣來。
所以，身邊一定要留一些隨時可以動用的現金，或可快速轉為現金功能的資產，例如定存變現的時間極短，也等同現金，又如股票、基金，變現的時間不長，大約是3到7天，也都可以當作是緊急資金的一環。
計算你的買屋能力
要留多久的資金呢？
一般而言，都是設定6個月的基本生活開銷，範圍則包含基本食衣住行育樂，每年的保費、車貸、稅金、學費等，也要計算在內。假設是本書的讀者群，應該以平均每月3萬元的基本生活開銷較為常見，6個月就是18萬元，如果保守一點拉長到9個月，就必須保留隨時可動用現金27萬元。
所以，如果存有100萬元，買新成屋、中古屋，大概就是有73萬元可使用的自備款，以保守的七成貸款而言，大概只可以買250萬元的房子。不過如果是鄉下或郊區，250萬元就可以買到不錯的房子了。如果改成買預售屋，蓋預售屋的期間是3年，這3年之間，又可以多存100萬元，也就是有173萬元的自備款，也以7成貸款來計算，可以買到接近600萬元的房子。在臺灣各地區，除了臺北市之外，可以選擇的標的又多出了許多。
只是預售屋買的房價可能比較高，而且通常殺價也有一定的限制，很難談到7折以下的價格。所以，這是一個兩難的狀況，如果想要找到真正又好又便宜的房子，恐怕預售屋不是一個好的選擇，所以就必須準備更多的自備款。
每個月的利息與本金
以貸款600萬元計算，如果20年償還，年利率3%，每年的本金加上利息，就是30萬元＋18萬元=48萬元，平均每個月為4萬元。雙薪年收入10萬元的家庭還可以接受，但如果有突發事件，例如被裁員，家庭月收入從10萬元，降為5萬元，恐怕現金流就會產生問題。
先還利息，不還本金
以剛剛貸款600萬元為例，每年所要繳交的貸款利息大約是18萬元，每個月只要1.5萬元。但是因為沒有還到本金，也會讓銀行賺取更多的利息，通常不建議只還利息的期間太長，如果10年都是只還利息，光利息支出的費用就高達180萬元，尤其是如果利率走高，恐怕只還利息並不是一個非常好的選擇。
建商零利率？
政府透過降低貸款成數的方式，特定地區購買第2間房屋的購屋者，只能貸款六成，希望能達到遏止不當的房屋炒作。但是建商也不是省油的燈，有某淡水地區建案的建商，以零利率為幌子，表示由建商出資借這兩成的錢，讓住戶依舊可以貸款到八成，以利房屋的成交。可是零利率真的不必付錢嗎？
首先這類型的借款期限比較短，也許1到2年不等。以1,000萬的房子來說，一般的銀行貸款可以貸到600萬元，如前所述，假設年利率為3%，第1年即要償還本息共48萬元；再加上建設公司多出來的借款200萬元，1年要償還100萬元，還要加上一期手續費，若以4萬元計算，第1年就需支出152萬元。
客戶借的錢比較多，槓桿風險提高。原本有400萬頭期款的客戶，才可以買得起1,000萬的房子，透過這種方式，讓頭期款200萬元的客戶，也買得起。只是前者每年要償還48萬元，後者前2年，每年卻要償還「（48）＋（100＋手續費÷2）」。客戶是否能夠負擔得起呢？建商才懶得管你。
1,000萬房屋
（圖片來源：《圖解不動產買賣》）
作者簡介＿錢世傑
現任：國立中央大學兼任助理教授
學歷：中正大學法律研究所博士、中原大學財經法律所碩士、台北大學資訊管理所碩士
本文摘自十力文化《圖解不動產買賣：買房子的第一本書》
