把遺產稅省下來，卻讓地價稅暴增？

一個「看似公平」的遺產贈與分配，卻每年多繳2萬稅？

撰文 |今周學堂

日期 |2025年08月08日

分類 |遺產規劃

圖檔來源 |Shutterstock

「為了省遺產稅，我把房子給兒子、土地給女兒。」

這是竹科老張的作法，也可能是你心裡的版本。

但很多人沒發現：省下的遺產稅，可能換來每年更高的地價稅，最後反而多繳了更多的稅⋯⋯

你是不是也跟竹科的老張一樣，為了省遺產稅，打算在生前先把房產和土地提早過戶贈與給子女？但你知道嗎？如果規劃不當，你可能會省了遺產稅，卻繳了更多的地價稅，結果痛失百萬，繳了更多稅的理財盲點。

許多人認為，只要把財產贈與出去，就可以避免身後的遺產稅。這沒錯，但你可能沒注意到「地價稅」的陷阱。

地價稅的基本稅率是 10‰，但只要符合「自用住宅」的條件，就可以享受到 2‰ 的優惠稅率，兩者相差至少五倍！

關鍵在於「自用住宅」的認定：

老張的錯誤示範是，房屋贈與給兒子，土地贈與給女兒。

這樣做，看似把財產公平地分給兩個孩子，但卻忽略了一個關鍵規定：房屋與土地必須是同一人或其配偶、直系親屬所有，才能申請自用住宅的優惠稅率。

由於兒子和女兒是旁系血親，不符合規定，這塊土地的地價稅就無法享受優惠，從原本的 2‰ 變成 10‰。

原本每年只要繳 5,000 元的地價稅，瞬間暴增到 25,000 元，足足多了 2 萬元。

房屋給兒子、土地給女兒——兒女互為旁系，不符規定。

結果：地價稅從 2‰ 跳到 10‰

例：原每年地價稅5,000元 → 變25,000元，每年多繳2萬元。

省了「一次性」遺產稅，卻扛了「每年」的地價稅，划不划算，一眼見高下。

專業協助高資產族群節稅和理財的安睿宏觀指出，老張的規劃還有另外一個重點要注意，透過買賣或贈與過戶後，即使仍為自用，也不會自動沿用優惠。

所以如果進行任何所有權變更，一定要記得重新申請。如果當年 9/22 前未申請，當年度無法適用自用住宅稅率，得等下一年。

小提醒：地價稅每年 11 月開徵，9/22 前完成申請，才跟得上當年優惠。

房屋與土地同一人（或配偶、直系）持有，才有自用住宅 2‰。

贈與 / 買賣導致所有權變更，當年 9/22 前重申請優惠。

想「一人一份」要先做稅務模擬：

每個家庭條件不同，上述為原則，實務需依家庭結構、房地位置、持有成本與現金流細算。

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