幸福熟齡 - 從今開始，勾勒美好第二人生

央行第七波選擇性信用管制上路，意在打擊炒房投資客，卻衝擊有實際換屋需求的民眾，對此房市專家教戰四種因應策略、兩種申貸管道，民眾可多評估比較。

Q：我是美芳，今年71歲，老公72歲。我的煩惱是50歲兒子鬧離婚，不但不給媳婦跟孫子們家用，還吵著想賣掉房子，因為他不想繼續付貸款了。房子本身還有400多萬元房貸未清，我跟親家商量好，想一起幫忙一次繳清，並把原本 持分 各半的房子過戶給媳婦，讓媳婦跟孫子們安心居住，但不知是否可行？ 兒子結婚20年，媳婦今年49歲，工作薪資不錯，又把讀大二的孫女跟高一孫子教養得很好，對我也很體貼，我很喜歡她。都是我不好，沒好好教育兒子，才會變成不負責任的渣男；女兒說我太寵他，要我別老幫他擦屁股，畢竟都已是50歲的人了！我兒子2年前自稱得了憂鬱症，只有這女人願意聽他說話，對方才38歲，兩人1年多前曾分手，當時我還很慶幸，未料又死灰復燃，之後兩人就同居，幾乎完全不回家。這次兒子對離婚、賣房很堅定，一直催媳婦要趕快辦手續，而且他需要用錢，不想再每月付房貸。媳婦原本就知道他在外拈花惹草、常夜不歸宿，但還不知道這2年他已有固定對象，而且為了這女人想離婚。我兒子也只告訴她對這個家沒有戀眷，沒說其實跟小三已生活1年多了。兒子說若連房貸一起過戶，他就把房子給媳婦，不然就把房子賣掉，讓他們母子另外租房也行。至於扶養費，他只打算支付50萬元，讓小孫子讀完高中就好，再往上就要小孩自行設法。這真不像話，他自己上大學都是父母供他，從來沒打過工！他實在太絕情、太沒責任感，我都不敢說給媳婦聽，擔心對她打擊太大。現在孫女已對爸爸絕望，贊成父母離婚，而小孫子多少還希望爸爸能回家，他也不知道爸爸甚至沒想供他讀大學，知道的話會很傷心吧！我不敢把兒子為小三鬧離婚的事告訴媳婦，但親家知情，他們也不忍告訴自己女兒，因為媳婦多少還期待丈夫玩夠了浪子回頭，因此堅持不離婚。如今，兒子十萬火急要辦完離婚手續，我也不知道該不該幫兒子勸媳婦離婚？在此同時，我也擔心我跟親家幫繳貸款並過戶的事能否順利進行？因為我兒子感覺對妻兒無情無義，我擔心要過戶會不順利！

某個早上去B 1丟回收垃圾，遇到鄰居一位8、90歲的老媽媽，提著一大袋要回收的舊衣服進電梯。原本個頭就很嬌小的她，氣喘吁吁，佝僂著背，顯得更矮小了！一進電梯，她立即把衣服扔在地上，捶著背，唉嘆了一口氣，感覺真是心有餘而力不足。我禮貌打聲招呼：「×媽媽好，您真厲害，您幾歲了啊？怎麼還提得動這麼一大包回收垃圾呢？」

張董膝下有二名子女，多年來苦心經營小型機械加工業，員工持續累積下已達到10人，頗具規模，每日忙進忙出雖然談不上大富大貴，但也累積不少財富，資產除了公司持股外，閒來無事就是到處購買不動產，現金部分，張董覺得公司不大，分離管帳麻煩，多半還是以個人帳戶作為主要收付支出，直接用個人財產支付公司的大小支出。張太太平日除協助張董管理帳戶外，與張董投資不動產不同，張太太則喜歡接觸各類金融商品，股票、基金、期權都有接觸，多年前也在朋友介紹下購買，為家人購買了不少人壽保險。然而，好景不常，張董突然在一場車禍中意外去世，公司員工知道後都人心惶惶，特別是公司會計，因為會計知道張董都由個人帳戶收支，非常擔憂公司購買原料、員工薪水要如何支付，立即就聯繫管帳的張太太討論，張太太則跟會計掛保證，張董存摺、印章都在她手裡，平常都是她在進出銀行收匯款項，需要時再先用張董名義，直接匯款或領出即可。然而，張太太持存摺印章到銀行取款的時候，行員發現張董已經過世，即立即提醒張太太如果用張董名義繼續領款，可能會觸犯刑法偽造文書罪，且偽造文書罪屬於非告訴乃論罪，即便沒有被害人，檢察官仍會主動調查起訴，建議還是要先去辦理遺產繼承，完稅後再來提領。張太太一聽覺得有道理，便去向國稅局申報遺產稅，但由於張董多年來到處購買不動產，在不動產多年漲價下，核定後的遺產稅竟然高達千萬元以上，張董現金存款根本無法支應，張太太手上的現金也不足，更不用說張董的公司更是需錢孔急。無奈之下，張太太希望申請以不動產去抵繳遺產稅，這時候換二名繼承的子女跳出來反對，因為國稅局核定能抵繳的不動產價值，是以公告現值核定，一筆土地雖經核定價值只有500萬元，但市價早已達1,200萬元以上，用來抵繳稅款顯然不划算，會損害到繼承權利，且二名子女並未想繼承張董公司，亦不願意先出資繳納遺產稅。這下換張太太急成熱鍋上的螞蟻，在張董存款無法動用下，現今根本不足以支付公司日常營運，眼看公司瞬間要土崩瓦解，萬幸這時張太太的保險業務員來電，在知悉張董過世後，立刻協助張太太清點幫張董投保的人壽保險，並申請理賠，在幾天後張太太順利拿到理賠金，這筆現金及時雨，成功幫公司回歸正常運作收支，也繳納了遺產稅，讓張太太能夠接續與子女慢慢商談遺產分配問題，躲過了一場大危機……

幾年前，A女士的先生不幸過世，家中還有兩位未成年子女，共同居住在先生家族祖厝。她繼承遺產300多萬元和一塊農地，自己本身是彈性工時，每月收入3萬多元。已屆熟齡的她顧慮單親只有一份收入，聽從理專建議，將繼承的現金買基金、股票和保險；又因為擔心未來無法住在祖厝，聽從房仲建議，在外縣市買一戶中古屋，心想萬一全家3口被趕出去，至少還有一個安身之所。沒想到鎖住現金又增加投資的狀況下，A女士發現要給孩子生活費都很吃力，開始恐慌起來，要依賴藥物才能睡著……

我深知，每一位媽媽多一個賺錢的門路，每一個家庭就多一分生機。因此，我從未停止過對更有愛的商業模式的探索。對於媽媽這個群體， 我傾盡所學試圖尋找適合她們的賺錢模式，用她們能夠聽得懂的話語， 用她們能夠學得會的方式教給她們。

目前可用於退休規劃、比較常見的「不動產+ 信託」的業務組合，共有「賣房養老+ 安養信託」、「以房養老+ 安養信託」及「留房養老+ 安養信託」3種。以下我想先為大家簡單介紹不動產信託的定義及架構，並分析一下「賣房養老」、「以房養老」及「留房養老」的差別。

張三生前是個成功的企業家，擁有龐大的資產，不久前過世，留下10億元的財產，由於配偶陳芳芳、長子張大明、次子張大昌、長女張曉梅及次女張玉林等五名繼承人對遺產的分配一直無法達成協議，長子張大明主動向稽徵機關申報遺產稅並領取遺產稅繳款書，但張大明個人負擔不起這麼龐大的遺產稅額，其他繼承人因對遺產分配談不攏，所以對分擔繳納遺產稅的意願也不高，張大明眼看繳納期限一天天逼近，不知該怎麼辦？

大部分人對「遺產規劃」的想法，多數會先聯想到「稅務規劃」，但我認為如何「分配遺產」恐怕才是第一要務。

律師嘆：婚前就把房子登記對方名下，我就沒看過幾個下場好的...